【不動産業界基礎知識】仲介・仲介手数料とは

こんにちは、不動産キャリア事務局です。
当コラムでは、不動産業界での基本的な知識や用語についてご紹介していきます。
「不動産業界のことがまだよくわからない」という方は、是非チェックしてくださいね！
今回は不動産業界で働く上でとても密接な関係のある「仲介手数料」についてのお話です。

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1 仲介手数料とは
2 仲介手数料のルール
- 2.1 賃貸仲介の場合
- 2.2 売買仲介の場合
3 仲介手数料の相場
4 まとめ

仲介手数料とは

お部屋や不動産を賃貸・売買契約する際に必要となるのが「仲介手数料」です。

まず、このお金は何のための費用で誰に支払うものなのか、ご説明します。
一般的に仲介手数料とは、住宅の売買や賃貸借の取引の際に売主と買主の間に入って契約事務などを行う仲介会社に支払う手数料のことを指します。
仲介手数料は、基本的に取引が成立した時点で支払う成功報酬です。
部屋が決められなかった・借りられなかったなど契約に至らなかった場合には発生しない費用なので、部屋を決めてはじめて支払う成功報酬型の手数料と言えます。

仲介手数料のルール

賃貸仲介の場合

仲介手数料にはいくつかのルールがあり、主な取り決めは宅地建物取引業法という法律に記載があります。
例えば、賃貸仲介における不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は「賃料の1ヶ月分以内」が上限として定められています。
また、「貸主と借主それぞれから受け取る仲介手数料は賃料の半月分以内とする」「ただし、”依頼者の承諾”があればどちらか一方から賃料の1ヶ月分以内を受け取ることができる」など、細かい条件も取り決められています。
つまり簡単に言うと、原則として借主が支払う仲介手数料は賃料の半月分以内ということです。
ただし、依頼者の承諾があれば、賃料1ヶ月分以内までとなります。
依頼者の承諾というのは、すなわち借主の了承ということになりますので、もし借主が承諾した場合は大家さんか借主のいずれかが賃料1ヶ月分以内の仲介手数料を支払うこともあるという意味になるのです。
しかし、実際には借主が家賃の1か月分の仲介手数料を払うことの方が多いのかもしれません。
依頼者から承諾を得ているという形で、借主から1か月分の仲介手数料を受け取っているという形式を撮る場合は、大家からは仲介手数料を受け取らないことになります。
借主としては半月分が原則なのであれば、半額にしてもらいたいところですよね。
法律の定義通りだと、ここは交渉の余地があるということになります。
仲介業者が顧客をたくさん抱えている場合、仲介手数料を1か月分支払っている人を優先するかもしれません。
逆に1人でも多くの成約を獲得したいと考えている店舗であれば、仲介手数料を半月程度まで値下げすることは現実的にお願いできる目安ともいえます。

売買仲介の場合

売買仲介の場合における仲介手数料は、金額により細かく定められています。

取引額200万円以下の金額	取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額	取引額の3%以内

加えて、通常に比べて土地の調査などの費用が発生する場合については上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額（ただし、上限は18万円＋消費税）までを受け取ることができますが、こちらも事前に同意が必要です。

仲介手数料の相場

わかりやすく賃貸仲介における仲介手数料の相場の話となると、家賃の0.5〜1ヶ月分＋消費税が目安となります。
例えば、賃料が10万円のアパートを借りる際の初期費用として必要になるお金を計算してみると、敷金・礼金が賃料の2ヶ月分、前払いする賃料2ヶ月分、さらに仲介手数料も賃料の0.5〜1ヶ月分となり、合計で賃料約5ヶ月分の45〜50万円を用意しなければならないということになります。
相場は0.5～1ヶ月ですが、法律上は「賃料の半月分以内」となっているので、物件によっては仲介手数料が無料に設定されているものもあります。
仲介手数料は不動産会社にとって大事な収益になるため、上限ギリギリに設定されることがほとんどです。
その中でも、例えば不動産会社が管理している賃貸物件の場合は、貸主が会社になるため仲介手数料が発生しないというケースがあります。
主に物件の管理を行っている不動産会社は大家さんが支払う物件管理手数料が利益となるため、仲介手数料を必要としないケースもあるのです。