こんにちは、不動産キャリア事務局です。
賃貸管理業務の中でも、ちょっと特殊なプロパティマネジメント業。
最近は賃貸管理業とプロパティマネジメント業の言葉の境目が曖昧になってきていますが、その違いはどのようなものなのでしょうか。
さらに、巷の噂ではプロパティマネジメントは非常に激務という話も聞かれます。
そこで、今回はプロパティマネジメントについて徹底解説いたします。
特に、不動産賃貸管理業でキャリアアップを目指す人には読み応えのある記事になっています。
ぜひ最後までお読みください。
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プロパティマネジメントって何？
冒頭でも申し上げたプロパティマネジメントとは何を意味するのでしょうか。
プロパティマネジメントとは、本来アセットマネージャーからの要請に基づき、運用賃貸物件の現場管理を行い、物件「単体」の収益最大化を現場から支える業務のことをいいます。
一方、現在はただの賃貸管理業務であっても、プロパティマネジメントという表現をしていることもたまにあるのでご注意ください。
総じていえば、投資家やアセットマネージャーのみならず、現物不動産の所有者に対しても賃貸物件の収益最大化というサービスを提供する業務のことをプロパティマネジメントと表現してよいのかもしれません。
プロパティマネジメント会社の組織構成
プロパティマネジメントの意味を理解したところで、具体的な仕事内容を確認していきましょう。
- 果たしてどのような点が激務なのでしょうか。
- そもそも激務という噂は本当なのでしょうか。
その真実を解き明かすためには、プロパティマネジメント業の組織構成を理解する必要があります。
プロパティマネジメント業の本質は、物件の管理運営を行うことではありません。
運用賃貸物件の収益を最大化させるための施策を実施することにあります。
もちろん、賃貸物件の管理運営など一人でできるものではありません。
一般的に賃貸管理を生業としている企業のプロパティマネジメントは、業務ごとにいくつかの部署に分類されます。
ビルマネジメントチーム
まず建物の物理的な維持管理を行う、ビルマネジメントチーム。
日々の清掃や法令に基づく各種点検が業務の中心です。
会社によっては、共用部分のみならず、専有部分内で発生した修繕や、入居者の退去に伴う原状回復工事にも対応することもあります。
断水や停電で意外と夜間の呼び出しなどもあったりする、ゴールキーパー的な存在です。
アカウンティングチーム
次にお金に関することをとりまとめる、アカウンティングチーム。
入居者より回収した賃料をとりまとめたり、経費の支払をしたり、家主さんに賃料を送金したりします。
送金明細書類を発行したり、月次運用報告書の会計部分を作成したり、会社によっては初動の督促を行ったりと、実は結構忙しい部署なのです。
プロパティマネジメントチーム
そして最後に、入居者とアセットマネージャーやオーナー周りの人的対応を行うプロパティマネジメントチーム。
会社によっては、コールセンターがあったり、募集や申込にかかる部署が専属であったりと、細かい違いはあるでしょうが、概ねこの三角関係が主たる構造となります。
ここからが本題ですが、プロパティマネージャーの現場実務は人的対応がメインです。
しかし、プロパティマネージャーの本質はこの三角関係をとりまとめ、統括することが重要になります。
船頭多くして船山に登る、では収益の最大化を図ることはできません。
同一社内の各チームに上下関係はありませんが、とりまとめるリーダー的存在は必要です。
そのリーダー的な役割こそがプロパティマネージャーの本質です。
プロパティマネージャーの仕事内容
組織形態を把握したところで、やっとですがプロパティマネージャーの仕事内容について具体的に解説いたします。
仕事内容がわかるのみならず、なぜプロパティマネージャーは社内に存在する専門チームとの連携が必要なのかも理解できることでしょう。
運用物件の予算作成と実行
運用物件がどのような収支で運用されるかを予想し、収益と費用について予算を試算します。
一般的に予算は1年ごとに組みますが、長いところでは10年先の予算まで検討することもあります。
収入面においては、稼働率と賃料変動の将来予測が重要です。
物件の入居者属性ごとに異なる平均入居年数を算出し、退去予想を勘案したうえで、空室期間と次回成約賃料の試算も行い、年間収益予想を想定します。
また、収益予想は単なる市場相場の勘案では、プロパティマネージャーとは呼べません。
プロパティマネージャーの本質は収益の最大化ですので、賃料をアップさせる施策を盛り込み、実行し、さらに収益を最大化させることを常に考えることが求められます。
支出面においては、突発的な修繕や原状回復工事のみならず、建物の維持管理やバリューアップに必要な費用も検討しなければなりません。
中長期的にリスクと考えられる箇所が存在する場合は、修繕予算を盛り込む必要があります。
将来発生する修繕費用を安価に抑えるためにも、給湯器やエアコンなどの住宅設備は耐用年数を加味して一斉交換するなど、中長期的な視野も求められます。
入居者の募集
賃貸物件の運用において、空室は機会損失以外の何物でもありません。
そのため、退去予定を入居者から頂戴した瞬間から募集活動を始める必要性があります。
居住用の賃貸物件であれば、一般の賃貸仲介会社への告知が募集活動のメインです。
昨今はインターネット上での情報告知が主流ですが、必要に応じて実際に仲介会社を訪問することもあります。
事業用の賃貸物件でも同様ですが、規模が大きい事業用になると内覧会などを行うこともあります。
事業用の不動産を積極的に取り扱う仲介会社への情報告知も行いながら、企業や個人への直接営業を行うなど、空室をなくすために考えられる様々な施策を講じる必要があるのです。
商業施設やビル一棟のリーシングになると、企業との直接交渉になることがほとんどです。
その場合は、検討企業に直接出向くなど、出張が頻繁に入ることも珍しくありません。
入居者対応
入居者からの様々なリクエストに対応することも、プロパティマネージャーの業務です。
設備不良や退去連絡、モラルクレーム（隣戸の騒音など）、契約内容変更の申請および承諾など、多様な種類のリクエストに即座に回答し、応答することが求められます。
重要なことは、回答や応答のスピードです。
このスピード感がないと、物件の管理運営品質が悪いと判断されることになります。
実務上よくあることですが、入居後にリクエストが発生したとき、入居者は管理会社ではなく仲介会社に連絡を入れることがあります。
つまり、品質が悪いと仲介会社にばれることになり、仲介会社の評判が下がることによって、リーシング活動に支障をきたすことになる、という悪循環に陥るため、収益の最大化とは真逆の動きになってしまうのです。
オーナー対応
オーナー対応と表記していますが、アセットマネージャーを含み、所有者側とのコミュニケーション窓口機能もプロパティマネージャーの大切な仕事です。
物件で発生したことを逐一報告し、費用発生事項や新規入居案件の承諾など、賃貸物件の運用に所有者側とのコミュニケーションは欠かすことはできません。
特にアセットマネージャーとの連携は重要であり、マンスリーレポートの提出と月次での定例会議など、運用している物件の全てを把握していることが求められます。
プロパティマネージャーに必要な資格やスキル
プロパティマネージャーに資格は特に必要とされていません。
しかし、取り扱う商品が賃貸物件であるため、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士資格を有していると、実務にも非常に役立つでしょう。
また、建物の維持管理に関する資格も実務に役立ちます。
建築物環境衛生管理技術者などは比較的簡単に取得でき、かつ建物構造の全体像を掴みやすくてオススメの資格です。
スキルという点では、中程度のPCスキルは必要になります。
レポーティングも頻繁に発生しますし、アセットマネージャーとのやりとりはほぼメールであることを考えても、PCスキルはあればあるほど良いでしょう。
プロパティマネージャーは激務？
薄々お気づきかもしれませんが、プロパティマネージャーは激務です。
ただし、昨今の働き方改革や働き方の選択により、かなり業務量は軽減されてきたこともまた事実です。
また、不動産業界全体においてDX化が進んできたこともプロパティマネージャーの激務を軽減させるものといえます。
実際、賃貸管理の現場でも便利なツールやシステム、アプリが導入されています。
以前は電話連絡しかなかった入居者やオーナーとのやりとりも、アプリ上で行えるようになりました。
仲介会社の案内件数や問い合わせ件数のカウントも、システム上で自動的に集計が可能です。
決して楽な仕事ではありませんが、ツールやシステムの導入によりかなり軽減されていることは間違いありません。
プロパティマネージャーで賃貸管理のプロになろう
プロパティマネージャーの仕事内容や忙しさを実務の観点から細かくご紹介してきました。
忙しそうな仕事だという印象を持たれると思いますが、その分やりがいもあるのです。
運用が上手くいっていなかった物件について、プロパティマネージャーを変更したことをきっかけに状況が改善。
結果として物件仕入価格よりも高い金額で物件を売却することができた事例などもあり、プロパティマネージャーがいかに物件運営に重要な役割を果たしているかがよくわかります。
また、優秀なプロパティマネージャーには物件運営の依頼が舞い込むことも珍しくありません。
アセットマネージャーや投資家からの購入相談や査定依頼など、何もしなくても管理物件の受託営業が成立するのです。
楽ではない仕事ですが、不動産業界に求められる人と人の繋がりを最も強く感じることができるプロパティマネージャーに一度挑戦されてみてはいかがでしょうか。
賃貸管理業務のプロフェッショナルになれるほか、アセットマネージャーへのキャリアアップも可能です。
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